Mängelrüge und Abnahme nach der OR-Revision 2026

Was sich geändert hat

Das Parlament hat im Dezember 2024 Änderungen im Bauvertragsrecht verabschiedet, und der Bundesrat hat sie am 30. April 2025 auf den 1. Januar 2026 in Kraft gesetzt. Ziel ist laut Bundesamt für Justiz, die Situation der Bauherrschaft bei Baumängeln zu verbessern, allen voran die der Haus- und Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer.

Für Bauunternehmen sind drei Änderungen zentral, die Fachbeiträge von Walder Wyss und WEKA übereinstimmend beschreiben:

• Rügefrist: Mängel an einem unbeweglichen Werk können neu während 60 Tagen gerügt werden, statt «sofort». Eine kürzere Frist kann nicht vereinbart werden.
• Nachbesserung: Das Recht auf unentgeltliche Verbesserung bei Bauten ist zwingend und kann nicht im Voraus ausgeschlossen werden.
• Verjährung: Die Verjährung von fünf Jahren für Mängel an Bauwerken bleibt, darf aber zum Nachteil des Bestellers nicht mehr verkürzt werden.

Die neuen Regeln gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Für ältere Verträge gilt grundsätzlich das bisherige Recht. Darauf kommen wir unten zurück, denn genau hier entstehen in den nächsten Jahren die meisten Fragen.

60 Tage ab Entdeckung

Bisher mussten Mängel nach dem Obligationenrecht «sofort» nach der Entdeckung gerügt werden, was in der Praxis oft nur wenige Tage bedeutete und immer wieder zu Streit führte. Neu beträgt die Frist bei unbeweglichen Werken 60 Tage (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 nOR). Laut Walder Wyss gilt dieselbe Frist auch für Mängel an beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden, und für Werke von Architektinnen, Architekten, Ingenieurinnen und Ingenieuren, die als Grundlage für das Bauwerk dienten, etwa Pläne, statische Berechnungen oder Gutachten.

Bei versteckten Mängeln, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, beginnt die Frist mit der Entdeckung. Die 60-Tage-Frist ist einseitig zwingend: Eine kürzere Frist zulasten des Bestellers ist unwirksam, auch wenn sie in allgemeinen Geschäftsbedingungen steht.

Zwei Dinge ändern sich laut WEKA nicht. Erstens bleiben Rügefristen Verwirkungsfristen; wer sie verpasst, verliert die Mängelrechte. Zweitens gilt weiterhin die Pflicht, Folgeschäden zu vermeiden. Droht ein Mangel sich auszuweiten, kann eine schnellere Meldung nötig sein, und wer zu lange wartet, kann für den vermeidbaren Schaden haften. Die Pflicht, das Werk zu prüfen, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, bleibt ebenfalls bestehen.

Nachbesserung ist bei Bauten zwingend

Bisher konnten Unternehmer und Verkäufer die Gewährleistung weitgehend wegbedingen. Neu ist das Recht auf unentgeltliche Verbesserung bei Werkverträgen über Bauten zwingend (Art. 368 Abs. 2bis nOR); eine vorher getroffene Abrede, die es einschränkt oder ausschliesst, ist für Verträge ab dem 1. Januar 2026 ungültig. Voraussetzung bleibt, dass die Verbesserung möglich ist und keine übermässigen Kosten verursacht.

WEKA weist darauf hin, dass damit eine Praxis aus der SIA-Norm 118 ins Gesetz übernommen wird: Nach Art. 169 SIA 118 hat der Unternehmer ein Recht zur Nachbesserung. Für Bauunternehmen heisst das auch, sich auf das Risiko unentgeltlicher Nachbesserungen einzustellen, etwa bei Kalkulation und Versicherung.

Fünf Jahre Verjährung, nicht verkürzbar

Die Verjährungsfrist von fünf Jahren für Mängel an Bauwerken bleibt. Neu ist sie teilzwingend: Sie darf zum Nachteil des Bestellers nicht verkürzt werden (Art. 371 Abs. 3 nOR). Nach Walder Wyss betrifft das unbewegliche Werke, bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss integriert wurden und den Mangel verursacht haben, und die Leistungen von Planerinnen und Planern. Wer bisher kürzere Garantiefristen vereinbart hat, muss seine Vertragsmuster anpassen.

Wenn die SIA-Norm 118 vereinbart ist

Viele Bauwerkverträge verweisen auf die SIA-Norm 118. Ihre Regeln zur Abnahme und zu den Mängelrechten beschreibt WEKA so:

• Abnahme: Meldet der Unternehmer die Vollendung, folgt die gemeinsame Prüfung innert 30 Tagen (Art. 158 Abs. 2). Findet keine gemeinsame Prüfung statt, gilt das Werk 30 Tage nach der Anzeige als abgenommen, sofern der Unternehmer mitwirkt (Art. 164). Auch die Ingebrauchnahme gilt als Abnahme (Art. 158 Abs. 1).
• Zwei Jahre Rügefrist: Während zwei Jahren nach der Abnahme können alle erkannten Mängel jederzeit gerügt werden (Art. 172). In dieser Zeit trägt der Unternehmer die Beweislast, dass das Werk mängelfrei ist (Art. 174 Abs. 3).
• Danach: Offene Mängel können nach zwei Jahren nicht mehr gerügt werden (Art. 178). Für verdeckte Mängel haftet der Unternehmer bis zum Ende des fünften Jahres (Art. 179), die Beweislast liegt dann beim Bauherrn.

Was ändert die Revision daran? In den ersten zwei Jahren laut WEKA nichts Wesentliches, denn das jederzeitige Rügerecht der SIA 118 ist für den Besteller günstiger als 60 Tage und bleibt gültig. Ab dem dritten Jahr verlangte die Norm bisher für verdeckte Mängel die sofortige Rüge. Für Verträge ab dem 1. Januar 2026 wird das durch die gesetzliche 60-Tage-Frist ab Entdeckung verdrängt, auch wenn der Vertrag die Norm im alten Wortlaut übernimmt. Laut WEKA wird der SIA die Norm zu gegebener Zeit anpassen.

Alter oder neuer Vertrag?

Entscheidend ist das Datum des Vertragsschlusses. Für Verträge ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Recht vollständig. Für Verträge, die vorher abgeschlossen wurden, gilt grundsätzlich das bisherige Recht, also auch die «sofortige» Rüge, es sei denn, der Vertrag verweist ausdrücklich auf das neue Recht oder wird angepasst. Wegbedingungen der Gewährleistung, die unter altem Recht vereinbart wurden, bleiben laut WEKA in den allgemeinen Schranken wirksam.

Projekte, die vor 2026 begonnen und danach abgeschlossen werden, bezeichnet WEKA als Grauzone. Der Beitrag zitiert ein Beispiel des SIA: Bei einem Projekt mit Werkverträgen aus dem Jahr 2024, das 2026 abgenommen wird, gelten für Mängel, die 2026 gerügt werden, weiterhin die alten Vertragsbestimmungen. Werden aber 2027 Stockwerkeigentumseinheiten verkauft, haben diese Käufer Anspruch auf Beseitigung von Mängeln, die sie innert 60 Tagen nach Entdeckung rügen. Altes und neues Recht laufen also eine Zeit lang nebeneinander.

Abnahme und Mängel sauber dokumentieren

Mit längeren Fristen wird die Dokumentation wichtiger. WEKA erinnert daran, dass auch unter der SIA 118 eine Genehmigung die Mängelrechte tilgt; offene Mängel gehören deshalb ins Abnahmeprotokoll und nicht erst später in eine Rüge. Für ein Bauunternehmen heisst das: Bei jeder Abnahme ein Protokoll mit Datum, beteiligten Personen und allen festgestellten Mängeln. Bei jedem später gemeldeten Mangel das Datum des Eingangs, das Datum, an dem der Besteller den Mangel nach eigener Angabe entdeckt hat, und die Vertragsgrundlage. Ohne diese drei Angaben lässt sich später kaum beurteilen, ob eine Rüge rechtzeitig war.

Checkliste für Bauunternehmen

1. Verträge nach Datum ordnen: vor oder ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen?
2. Vertragsmuster und AGB prüfen: Klauseln zur sofortigen Rüge, zum Ausschluss der Nachbesserung und zu verkürzten Garantiefristen anpassen.
3. SIA 118 im alten Wortlaut? Für neue Verträge bedenken, dass das Gesetz die Regel für verdeckte Mängel ab dem dritten Jahr übersteuert.
4. Abnahme protokollieren mit allen offenen Mängeln, Datum und Unterschriften.
5. Jede Mängelmeldung erfassen mit Eingangsdatum, Datum der Entdeckung und Vertragsgrundlage.
6. Fristen als Hinweis führen, aber im Einzelfall von einem Menschen prüfen lassen.
7. Subunternehmer einbeziehen: Ihre Verträge mit den eigenen Fristen gegenüber der Bauherrschaft abstimmen.
8. Kundschaft informieren über die geänderten Fristen und Rechte, wie es WEKA empfiehlt.

Was offen ist

Die Gesetzestexte haben wir für diesen Ratgeber nicht im Original gelesen; die Artikelangaben stammen aus den Fachbeiträgen von Walder Wyss und WEKA. Die SIA-Norm 118 ist kostenpflichtig, ihre Artikel zitieren wir nach WEKA. Fachbeiträge beschreiben ausserdem eine Änderung bei der Ersatzsicherheit für das Bauhandwerkerpfandrecht; diese haben wir nicht am Gesetzestext geprüft und lassen sie deshalb hier weg. Wie Gerichte die Abgrenzung zwischen 60 Tagen und sofortiger Rüge bei eingebauten beweglichen Sachen auslegen, ist laut Walder Wyss noch offen.

Und Meyssens?

Meyssens ist ein Einzelunternehmen in Lausen (BL) und hat noch keine Kunden. Für Bauunternehmen planen wir eine Mängelliste mit Foto, Ort, Verantwortlichem und Termin, die pro Mangel das Datum der Entdeckung festhält und Fristen als Hinweis ausrechnet, je nach Vertragsgrundlage. Rügen und Aufforderungen zur Nachbesserung legt sie als Entwurf an; ob ein Mangel anerkannt wird und welche Frist gilt, entscheidet ein Mensch. Dazu planen wir ein Dossier für Subunternehmer, das den Sorgfaltsnachweis bei der Solidarhaftung dokumentiert.

Die Angaben in diesem Ratgeber stammen vom Bundesamt für Justiz, aus dem Newsletter von Walder Wyss vom November 2025 und aus Fachbeiträgen von WEKA. Für einen konkreten Fall, besonders bei Verträgen aus der Übergangszeit, lohnt sich eine Rechtsberatung.