Elektrokontrolle bei Handänderung: wann ist sie fällig und wer bezahlt sie?

Kurz beantwortet

Wird ein Haus, eine Stockwerkeinheit oder ein anderes Grundstück verkauft, verschenkt oder in einer Erbteilung einer Person zugeteilt, kann eine Kontrolle der elektrischen Installationen fällig werden. Massgebend ist die Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV, SR 734.27), Ziffer 3 ihres Anhangs. Das Eidgenössische Starkstrominspektorat ESTI fasst die Regel so zusammen: Installationen mit einer Kontrollperiode von 10 oder 20 Jahren müssen bei jeder Handänderung kontrolliert werden, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen sind.

• Fällig wird die Kontrolle durch die Handänderung, nicht durch den Ablauf der normalen Kontrollperiode.
• Verantwortlich ist nach der NIV die Eigentümerschaft. Sie beauftragt ein unabhängiges Kontrollorgan und reicht den Sicherheitsnachweis bei der Netzbetreiberin ein.
• Wer die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer trägt, regeln die Quellen des ESTI nicht. Das ist eine Frage des Kaufvertrags und im Einzelfall zu vereinbaren.

Dieser Ratgeber zeigt nach den Publikationen des ESTI, welche Vorgänge als Handänderung gelten, wie der Ablauf aussieht und was Eigentümer und Installationsbetriebe beachten sollten. Die allgemeinen Regeln zur periodischen Kontrolle stehen im Ratgeber Sicherheitsnachweis und periodische Kontrolle.

Warum es die Kontrolle bei Handänderung gibt

Das ESTI erklärt den Zweck in einem Beitrag im Bulletin 3/2019: Im Zeitpunkt, in dem eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt, soll auch die Sicherheit der elektrischen Installationen überprüft werden. Der Erwerber soll grundsätzlich ein mängelfreies Objekt übernehmen oder zumindest die bestehenden Mängel kennen. So sollen Diskussionen über die Gewährleistung für die elektrischen Installationen vermieden werden. Das ESTI verweist dabei auf Art. 219 Abs. 3 des Obligationenrechts, wonach beim Grundstückkauf die Gewährleistung für Mängel eines Gebäudes fünf Jahre nach dem Erwerb des Eigentums verjährt.

Die Kontrolle bei Handänderung ist also keine zusätzliche Kontrollart. Es ist eine periodische Kontrolle, die durch den Eigentümerwechsel früher ausgelöst wird, als es die normale Kontrollperiode verlangen würde.

Wann die Kontrolle fällig ist

Zwei Bedingungen müssen nach den Publikationen des ESTI zusammenkommen:

1. Kontrollperiode von 10 oder 20 Jahren: Die NIV kennt je nach Art der Installation Kontrollperioden von 1, 5, 10 oder 20 Jahren (ESTI, Infoblatt 2017); seit der Teilrevision vom 1. Januar 2018 gilt für bestimmte explosionsgefährdete Bereiche zudem eine Periode von drei Jahren (ESTI, Bulletin 6/2018). Die Regel zur Handänderung betrifft nur Installationen mit 10 oder 20 Jahren. Installationen mit kürzeren Perioden werden ohnehin häufiger kontrolliert.
2. Letzte Kontrolle vor mehr als fünf Jahren: Liegt die letzte Kontrolle weniger als fünf Jahre zurück, löst die Handänderung keine neue Kontrolle aus.

Welche Kontrollperiode für eine bestimmte Liegenschaft gilt, steht im Anhang der NIV und im Verzeichnis der Netzbetreiberin. Nach Art. 33 Abs. 4 NIV führen die Netzbetreiberinnen ein Verzeichnis der von ihnen versorgten Installationen, in dem unter anderem die Kontrollperioden eingetragen sind (ESTI, Bulletin 6/2018). Wer unsicher ist, fragt am besten dort nach. Ein Blick auf den letzten Sicherheitsnachweis hilft ebenfalls: Auf dem Formular für den Sicherheitsnachweis gibt es Felder für die Kontrollperiode und für das Datum der Kontrolle.

Für die Frage, ab wann die fünf Jahre laufen, hilft eine weitere Angabe des ESTI: Nach einer periodischen Kontrolle bemisst sich die folgende Kontrollperiode ab dem Datum dieser Kontrolle, nicht ab der Mängelbehebung und nicht ab dem Datum, an dem der Sicherheitsnachweis ausgestellt wurde. Bei einer Neuanlage zählt das Datum der Schlusskontrolle (ESTI, Bulletin 6/2018).

Welche Vorgänge als Handänderung gelten

Die NIV definiert den Begriff «Handänderung» nicht. Das ESTI hat deshalb im Bulletin 3/2019 dargelegt, wie es die häufigsten Fälle beurteilt. Gemeint ist gemeinhin ein Rechtsgeschäft, das auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück als Ganzes gerichtet ist, vor allem der Grundstückkauf.

• Verkauf eines Grundstücks: Handänderung, auf diesen Fall zielt die Bestimmung hauptsächlich.
• Erbgang: keine Handänderung. Die Erben übernehmen die Erbschaft kraft Gesetzes als Ganzes, es findet keine periodische Kontrolle statt.
• Erbteilung: Handänderung. Wird das Grundstück nach dem Erbgang einem Erben allein zugeteilt, ist die Kontrolle durchzuführen, wenn die letzte mehr als fünf Jahre zurückliegt.
• Erbvorbezug und Schenkung eines Grundstücks: Handänderung.
• Gewöhnliches Miteigentum: Die Veräusserung eines Miteigentumsanteils gilt nicht als Handänderung. Erst die Veräusserung der ganzen Sache löst die Kontrolle aus.
• Stockwerkeigentum: Die Veräusserung einer Stockwerkeinheit mit Sonderrecht nach Art. 712a ZGB ist eine Handänderung.
• Gesamteigentum: Wird es an einen Dritten veräussert, liegt eine Handänderung vor. Geht das Grundstück als Ganzes an einen der Gemeinschafter, in der Regel nicht, ausser bei einer Erbengemeinschaft, die an einen Erben veräussert.
• Fusion nach Fusionsgesetz: keine Handänderung.
• Scheidung: Es kommt darauf an, wie sich die Eigentumsverhältnisse nach dem rechtskräftigen Urteil ändern.

Die Liste gibt die Beurteilung des ESTI aus dem Jahr 2019 wieder. Bei einem besonderen Fall, etwa einer gemischten Schenkung oder einer Übertragung innerhalb einer Gesellschaft, lohnt sich eine Rückfrage bei der Netzbetreiberin oder beim ESTI.

Wer die Kontrolle veranlasst und wer bezahlt

Die NIV legt die Pflicht klar auf eine Seite: Die Eigentümerschaft sorgt dafür, dass die Installationen ständig den Anforderungen an die Sicherheit entsprechen, und erbringt auf Verlangen den Sicherheitsnachweis (Art. 5 Abs. 1 NIV). Den Nachweis erstellen unabhängige Kontrollorgane oder akkreditierte Inspektionsstellen, die im Auftrag der Eigentümerschaft kontrollieren (Art. 32 Abs. 1 NIV, beide nach ESTI, Bulletin 12/2017). Für die Einhaltung der Fristen ist laut ESTI allein die Eigentümerschaft verantwortlich, nicht das Kontrollorgan.

Wer das Kontrollorgan beauftragt, ist dessen Vertragspartner und erhält die Rechnung. Ob die Kosten wirtschaftlich beim Verkäufer oder beim Käufer bleiben, regelt die NIV nach den Quellen, die wir gelesen haben, nicht. In der Praxis ist das eine Frage der Vertragsverhandlung. Sinnvoll ist, im Kaufvertrag festzuhalten:

• wer die Kontrolle in Auftrag gibt und bis wann,
• wer die Kosten der Kontrolle trägt,
• wer die Kosten für die Behebung allfälliger Mängel trägt, oder ob sie beim Preis berücksichtigt sind,
• dass der Sicherheitsnachweis und die Unterlagen zur Installation übergeben werden.

Ob eine bestimmte Klausel zulässig und sinnvoll ist, beurteilt die Urkundsperson oder eine Fachperson im Einzelfall. Wir geben dazu keine Empfehlung ab.

Obwalden, St. Gallen und die übrigen Kantone

Die NIV ist Bundesrecht. Sie gilt in Obwalden, in St. Gallen und in allen anderen Kantonen gleich. Unterschiede gibt es nicht bei der Pflicht, sondern beim Ansprechpartner: Zuständig ist die Netzbetreiberin, aus deren Niederspannungsverteilnetz die Liegenschaft versorgt wird. Sie fordert die Eigentümerschaft zur periodischen Kontrolle auf, nimmt den Sicherheitsnachweis entgegen und prüft Nachweise stichprobenweise (ESTI, Seite Niederspannungsinstallationen). Wer wissen will, wie die Netzbetreiberin den Nachweis entgegennimmt, etwa per Post oder über ein Portal, fragt am besten direkt bei ihr nach.

Ob und wie die Netzbetreiberin von einer Handänderung erfährt, regeln die Publikationen des ESTI, die wir gelesen haben, nicht. Da die Verantwortung bei der Eigentümerschaft liegt, ist es sicherer, nicht auf eine Aufforderung zu warten, sondern beim Kauf selbst zu prüfen, ob eine Kontrolle fällig ist. Das Verzeichnis der Inhaber einer Kontrollbewilligung veröffentlicht das ESTI auf seiner Website.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Letzten Sicherheitsnachweis suchen: Datum der letzten Kontrolle und angekreuzte Kontrollperiode notieren.
2. Prüfen, ob eine Handänderung vorliegt: Kauf, Schenkung, Erbvorbezug, Erbteilung oder Verkauf einer Stockwerkeinheit, siehe Liste oben.
3. Fünf-Jahres-Regel prüfen: Liegt die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurück und gilt eine Periode von 10 oder 20 Jahren, ist die Kontrolle fällig.
4. Im Kaufvertrag regeln, wer die Kontrolle beauftragt und wer Kontrolle und Mängelbehebung bezahlt.
5. Unabhängiges Kontrollorgan beauftragen: Es darf an der Installation nicht selbst an Planung, Erstellung, Änderung oder Instandstellung beteiligt gewesen sein (ESTI, Infoblatt 2017).
6. Kontrollbericht lesen: Ist die Installation mängelfrei, stellt das Kontrollorgan den Sicherheitsnachweis aus. Sonst erhält die Eigentümerschaft einen Mängelbericht.
7. Mängel beheben lassen durch einen anderen Betrieb mit Installationsbewilligung. Wie das geht, steht im Ratgeber Kontrollbericht nach der Elektrokontrolle.
8. Sicherheitsnachweis bei der Netzbetreiberin einreichen und das Original mit den übrigen Unterlagen zur Installation aufbewahren.

Verkauf vor einer Renovation oder bei Leerstand

Oft wird ein älteres Haus gekauft, um es danach umzubauen. Dann stellt sich die Frage, ob sich eine Kontrolle der alten Installation noch lohnt. Das ESTI schreibt dazu im Infoblatt von 2017: Beabsichtigt die Eigentümerschaft eine Gesamterneuerung oder einen Umbau der elektrischen Installationen, entscheidet das ESTI im Einzelfall, inwiefern Fristerstreckungen gewährt werden. Das hängt im Wesentlichen davon ab, ob bereits eine Kontrolle gemacht wurde und eine Mängelliste vorliegt, und ob glaubhafte Belege für die Behebung innert erstreckter Frist vorliegen, zum Beispiel eine rechtskräftige Baubewilligung. Mängel, die Personen oder Sachen gefährden können, müssen unverzüglich behoben werden.

Eine ältere Regelung des Bundesamts für Energie zur Handänderung vor einer Renovation ist laut BFE per 1. Mai 2020 aufgehoben worden. Wir geben sie deshalb nicht wieder. Wer vor einer Renovation verkauft oder kauft, klärt das Vorgehen am besten früh mit der Netzbetreiberin.

Gebäude ohne Strom: Manche Eigentümer möchten die Kontrolle vermeiden, weil das Gebäude leer steht. Das ESTI hält dazu fest: Von der Pflicht, den Sicherheitsnachweis einzureichen, befreit nur, wenn die Netzbetreiberin die Stromzufuhr zur Liegenschaft unterbricht. Eine selbst vorgenommene hausinterne Abschaltung genügt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht. Für Energieerzeugungsanlagen, etwa eine Photovoltaikanlage, gilt diese Ausnahme nicht (ESTI, Bulletin 12/2017). Soll das Gebäude später wieder versorgt werden, beantragt die Eigentümerschaft die Wiederinbetriebnahme bei der Netzbetreiberin, und das Verfahren zur periodischen Kontrolle wird wieder aufgenommen.

Was Installationsbetriebe daraus machen können

Für Elektroinstallationsbetriebe ist die Handänderung ein Moment, in dem Kundschaft mit Fragen kommt: Ist die Kontrolle nötig, wer darf sie machen, was kostet die Mängelbehebung? Hilfreich ist, die Rollen klar zu benennen. Ein Betrieb, der an der Installation gearbeitet hat, darf sie nicht periodisch kontrollieren. Ein Kontrollorgan darf die Mängel, die es feststellt, nicht selbst beheben (ESTI, Infoblatt 2017). Wer beides anbietet, sagt der Kundschaft deshalb offen, welche Rolle er im konkreten Fall übernehmen kann. Für die Offerte zur Mängelbehebung helfen die Hinweise im Ratgeber Offerte für Elektroinstallationen erstellen.

Was wir nicht geprüft haben

Die Regeln geben wir nach den Publikationen des ESTI aus den Jahren 2017 bis 2019 wieder, nicht nach dem Wortlaut der NIV. Ein Vorentwurf zur Revision der NIV («Mai 2024») will die Kontrollperioden im Anhang klarstellen; ob diese Änderung in Kraft ist, haben wir nicht geprüft. Vor einem Entscheid lohnt sich der Blick in die geltende Fassung.

Und Meyssens?

Meyssens ist ein Einzelunternehmen in Lausen (BL) und hat noch keine Kunden. Für das Elektro-Handwerk planen wir eine Fälligkeitsliste für Kontrollen und Wartungen, die sich in der Pilotphase befindet: Sie führt pro Anlage Kontrollperiode und letztes Kontrolldatum und legt Anschreiben an die Eigentümerschaft als Entwurf an. Ob eine Handänderung eine Kontrolle auslöst, prüft auch dann immer ein Mensch. Für die anschliessende Mängelbehebung kann eine Materialliste aus Offerte oder Auftrag helfen, die wir individuell auf Anfrage umsetzen. Übersicht aller geplanten Bausteine: Elektro-Handwerk digital.