Schaden in der Mietwohnung: wer muss was wann melden und beheben?

Wer wofür zuständig ist

Ein tropfender Wasserhahn, ein Riss im Lavabo, eine ausgefallene Heizung: Schäden in einer Mietwohnung sind Alltag. Wer sie melden, beheben und bezahlen muss, regelt das Obligationenrecht (OR) im Mietrecht. Der Ausgangspunkt ist Art. 256 OR: Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieterschaft sind bei Wohn- und Geschäftsräumen nichtig.

Daraus ergibt sich eine einfache Grundordnung, die die Gerichte des Kantons Zürich auf ihrer Informationsseite zu Mängeln so zusammenfassen:

• Kleine Mängel, die mit Reinigung oder kleinen Ausbesserungen für den gewöhnlichen Unterhalt behoben werden können, beseitigt die Mieterschaft auf eigene Kosten (Art. 259 OR).
• Mittlere und schwere Mängel behebt grundsätzlich die Vermieterschaft (Art. 259a OR).
• Selbst verursachte Schäden: Hat die Mieterschaft einen Mangel vorsätzlich oder fahrlässig verursacht, auch durch Personen, für die sie einstehen muss, etwa Besuch oder Mitbewohnende, gilt die Pflicht der Vermieterschaft zur Behebung auf eigene Kosten nicht.

Dieser Ratgeber erklärt die Regeln aus Sicht einer Verwaltung und endet mit einer Anleitung, wie eine Schadenmeldung vom Eingang bis zum Abschluss sauber bearbeitet wird.

Die Meldepflicht der Mieterschaft

Nach Art. 257g OR muss die Mieterschaft Mängel, die sie nicht selbst zu beseitigen hat, der Vermieterschaft melden. Unterlässt sie die Meldung, haftet sie für den Schaden, der der Vermieterschaft daraus entsteht. Das Gesetz knüpft die Meldepflicht daran, ob die Mieterschaft den Mangel selbst beseitigen muss, nicht daran, wer ihn verursacht hat. Ob auch selbst verursachte Schäden darunterfallen, ist im Einzelfall zu prüfen. In der Praxis ist eine Meldung trotzdem sinnvoll, etwa bei einem Wasserschaden, damit Folgeschäden verhindert werden können.

Das Gesetz schreibt für die Meldung keine bestimmte Form vor. Für die Mieterschaft ist die schriftliche Meldung trotzdem wichtig: Für die Mietzinsminderung muss sie im Streitfall beweisen, dass und wann die Vermieterschaft vom Mangel wusste. Die Zürcher Gerichte empfehlen deshalb einen eingeschriebenen Brief, in dem ausdrücklich die Behebung oder eine Herabsetzung verlangt wird. Für die Verwaltung heisst das umgekehrt: Der Zeitpunkt, an dem eine Meldung eingeht, hat rechtliche Folgen und sollte nachvollziehbar festgehalten werden.

Kleiner Unterhalt: was die Mieterschaft selbst trägt

Art. 259 OR verpflichtet die Mieterschaft, Mängel, die durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten zu beseitigen. Als Beispiel nennen die Gerichte Zürich den Ersatz defekter Sicherungen. Für Mängel dieser Kategorie hat die Mieterschaft keine Ansprüche gegenüber der Vermieterschaft.

Die Grenze ist eng gezogen:

• Fachwissen: Sobald eine Massnahme Fachwissen erfordert, gehört sie nach den Gerichten Zürich nicht mehr zum kleinen Unterhalt.
• Betrag: Schlichtungsbehörden und Mietgerichte orientieren sich bei Wohnungsmieten nach derselben Quelle derzeit an etwa 150 Franken pro Reparatur. Das ist eine Orientierung aus der Praxis, kein gesetzlicher Betrag.
• Vertrag: Formularmietverträge enthalten oft eine Liste kleiner Reparaturen. Klauseln, die der Mieterschaft mehr als den kleinen Unterhalt aufbürden, sind bei Wohn- und Geschäftsräumen unwirksam (Art. 256 Abs. 2 OR).

Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt in seinem Merkblatt zum Auszug Beispiele wie das Auswechseln defekter Sicherungen, das Ölen von Türscharnieren, das Entstopfen des Siphons bis zur Hauptleitung oder den Ersatz von Wasserhahnsiebchen und Dampfabzugfiltern. Bei Zweifeln, ob ein Fall noch dazugehört, lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag und im Einzelfall eine Rückfrage bei der kantonalen Schlichtungsbehörde.

Wenn die Mieterschaft den Schaden verursacht hat

Art. 257f OR verpflichtet die Mieterschaft, die Sache sorgfältig zu gebrauchen. Verursacht sie einen Schaden schuldhaft, etwa einen Wasserschaden durch eine übergelaufene Badewanne, muss sie dafür aufkommen. Melden sollte sie den Schaden trotzdem, damit die Vermieterschaft Folgeschäden an der Bausubstanz verhindern kann.

Nach dem Merkblatt des Mieterverbands decken Privathaftpflichtversicherungen Mietschäden grösstenteils, und im Schadenfall sollte die Versicherung sofort benachrichtigt werden. Ob und in welchem Umfang eine konkrete Police zahlt, ist im Einzelfall zu prüfen. Für die Verwaltung ist wichtig: Wer den Schaden zu verantworten hat, entscheidet sich nicht bei der Meldung. Zuerst wird der Schaden behoben oder eingedämmt, die Frage der Kosten folgt danach.

Was die Mieterschaft verlangen kann

Hat die Mieterschaft einen Mangel weder zu verantworten noch selbst zu beseitigen, kann sie nach Art. 259a OR verlangen, dass die Vermieterschaft:

• den Mangel beseitigt,
• den Mietzins verhältnismässig herabsetzt,
• Schadenersatz leistet,
• den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.

Bei Wohnungen kann sie zudem den Mietzins hinterlegen. Die Herabsetzung gilt nach Art. 259d OR vom Zeitpunkt an, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung. Ein Verschulden der Vermieterschaft ist dafür nach den Gerichten Zürich nicht nötig. Die Höhe wird nach der sogenannten relativen Methode bestimmt, also nach dem Verhältnis zwischen dem Wert der mangelhaften und dem der gebrauchstauglichen Wohnung. Feste Prozentsätze nennt das Gesetz nicht.

Schadenersatz muss die Vermieterschaft nach Art. 259e OR leisten, wenn sie nicht beweist, dass sie kein Verschulden trifft. Die Zürcher Gerichte nennen als Beispiele beschädigte Möbel durch undichte Fenster oder Hotelkosten bei einem Heizungsausfall. Die Mieterschaft muss den Schaden ihrerseits so gering wie möglich halten.

Angemessene Frist, Ersatzvornahme und Hinterlegung

Das Gesetz nennt für die Behebung keine Frist in Tagen, sondern eine «angemessene Frist». Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab: Ein Heizungsausfall im Winter verlangt eine andere Reaktion als ein klemmender Schrank. Lässt die Vermieterschaft einen bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist beheben, sieht Art. 259b OR zwei Wege vor:

• Fristlose Kündigung, wenn der Mangel die Tauglichkeit der Wohnung ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt.
• Ersatzvornahme auf Kosten der Vermieterschaft, wenn der Mangel die Tauglichkeit vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt. Nach den Gerichten Zürich braucht es dafür bei mittleren Mängeln keine Klage und keine richterliche Ermächtigung.

Für die Hinterlegung muss die Mieterschaft nach Art. 259g OR der Vermieterschaft schriftlich eine angemessene Frist setzen und ihr die Hinterlegung androhen; nach den Gerichten Zürich muss auch die Androhung schriftlich erfolgen. Läuft die Frist ungenutzt ab, muss sie die Hinterlegung schriftlich ankündigen. Hinterlegte Mietzinse gelten als bezahlt. Macht die Mieterschaft ihre Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend, fallen die Mietzinse der Vermieterschaft zu (Art. 259h OR). Die zuständige Stelle bezeichnet der Kanton. Die Gerichte Zürich halten fest, dass eine Hinterlegung nicht zulässig ist, wenn die Vermieterschaft den Mangel rechtzeitig behebt oder zumindest mit der Reparatur beginnt.

Zutritt für Handwerker

Nach Art. 257h OR muss die Mieterschaft Arbeiten dulden, die zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Die Vermieterschaft muss Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht nehmen. Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben vorbehalten.

Für die Verwaltung bedeutet das: Ein Termin wird angekündigt, nicht einfach festgelegt. Wer bei der Meldung gleich nach der Erreichbarkeit und nach möglichen Zeitfenstern fragt, spart Rückfragen und verkürzt die Zeit bis zur Behebung, und damit auch die Dauer einer allfälligen Mietzinsminderung.

Anleitung: eine Schadenmeldung bearbeiten

Die folgenden Schritte setzen die gesetzlichen Regeln in einen Ablauf um. Sie sind ein Vorschlag und ersetzen keine Prüfung im Einzelfall.

1. Eingang festhalten: Datum und Uhrzeit der Meldung, Kanal und meldende Person notieren. Ab diesem Zeitpunkt weiss die Vermieterschaft vom Mangel, was für die Mietzinsminderung zählt.
2. Angaben vollständig erfassen: Liegenschaft, Wohnung, Ort in der Wohnung, Art des Schadens, seit wann er besteht, Fotos und Erreichbarkeit. Fehlt etwas, sofort nachfragen statt später.
3. Notfall erkennen: Austretendes Wasser, Gasgeruch oder ein Ausfall der Heizung im Winter brauchen eine sofortige Reaktion. Die Notfallnummer der Verwaltung oder des Hauswarts sollte bei jeder Meldung sichtbar sein.
4. Einordnen: Gehört der Fall zum kleinen Unterhalt (Art. 259 OR) oder muss die Vermieterschaft handeln (Art. 259a OR)? Bei Zweifeln den Mietvertrag beiziehen.
5. Eingang bestätigen: Der Mieterschaft kurz mitteilen, dass die Meldung angekommen ist und wie es weitergeht.
6. Auftrag erteilen und Termin anzeigen: Handwerker beauftragen und den Termin rechtzeitig ankündigen (Art. 257h OR).
7. Kosten zuordnen: Erst nach der Behebung prüfen, ob die Mieterschaft den Schaden verursacht hat, und bei Bedarf ihre Haftpflichtversicherung einbeziehen.
8. Abschluss dokumentieren: Datum der Behebung, Rechnung und Fotos beim Objekt ablegen. Das Datum begrenzt eine allfällige Mietzinsminderung und hilft beim späteren Übergabeprotokoll.

Fotos und Angaben: was mit den Daten geschieht

Eine Schadenmeldung enthält Personendaten: Name, Telefonnummer, oft Fotos aus der Wohnung. Für sie gelten die Grundsätze des Datenschutzgesetzes (DSG). Sie dürfen nur zu einem für die betroffene Person erkennbaren Zweck beschafft und nur damit vereinbar bearbeitet werden, und sie werden vernichtet oder anonymisiert, sobald sie für diesen Zweck nicht mehr erforderlich sind (Art. 6 DSG). Die Verwaltung muss zudem eine dem Risiko angemessene Datensicherheit gewährleisten (Art. 8 DSG).

Praktisch heisst das: Fotos der Mieterschaft gehören zum Schadenfall beim Objekt, nicht auf private Handys oder in Chatverläufe ohne Ablage. Wer die Meldungen weitergibt, etwa an Handwerker, gibt nur das Nötige weiter. Mehr zu Löschkonzept und Auftragsbearbeitern steht in der nDSG-Checkliste für KMU.

Und Meyssens?

Meyssens entwickelt für Immobilienverwaltungen den Baustein Schadenmeldung mit Triage: ein Formular mit Foto, das die Angaben aus der Anleitung strukturiert abfragt, bei Notfällen die Notfallnummer zeigt und einen Vorschlag für Kategorie und Dringlichkeit macht. Ob ein Handwerker beauftragt wird und wer die Kosten trägt, entscheidet die Bewirtschaftung. Für die spätere Übergabe gibt es das digitale Übergabeprotokoll. Beide Bausteine bieten wir individuell auf Anfrage an. Sie sind noch bei keiner Verwaltung im Einsatz.